FAQs

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) ist die Bauordnung des Freistaats Bayern und gilt somit auch in der Stadt Augsburg. Diese definiert die Anforderungen, die bei Bauvorhaben einzuhalten sind. Sie gilt in erster Linie für bauliche Anlagen und Bauprodukte, jedoch auch für Grundstücke, Anlagen und Einrichtungen.
Mit dieser Bauordnung hat die Untere Bauaufsichtsbehörde in Augsburg ein Instrument, um eine klare und einheitliche Regelung für das Bauen im Stadtgebiet zu schaffen!

Folgende Zuständigkeiten fallen darunter:

• Die Erteilung von Baugenehmigungen und Vorbescheiden,
• Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz,
• der Abnahme fliegender Bauten und
• der allgemeinen Bauaufsicht im Stadtgebiet Augsburg.

„Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Bau­genehmigung, soweit in Art. 56 bis 58, 72 und 73 nicht anderes bestimmt ist.“ Art. 55 Abs. 1 BayBO

Grundsätzlich sieht das Gesetz zwei Baugenehmigungsverfahren vor:

• Das Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO kommt bei allen Sonder­bauten zur Anwendung.
  Hier findet eine umfassende Prüfung nach den Regelungen der BayBO und ggf. einschlägiger Sonderbauverordnungen statt.
   
• Das Vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO. Bei allen Nicht-Sonderbauten wird nur geprüft:Die planungsrechtliche Zulässigkeit, die Vorschriften über die Abstandsflächen, beantragte Abweichungen, die Regelungen örtlicher Bauvorschriften sowie bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 und Mittel- und Großgaragen der Brandschutz.

Wenn sie beabsichtigen, eine bauliche Anlage zu errichten oder zu ändern, setzen Sie sich mit einem qualifizierten Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigungin Verbindung, um die rechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben zu klären.

Im Falle der Genehmigungspflicht erstellt der Entwurfsverfasser die erforderlichen Bauvorlagen.

Diese werden beim Bauordnungsamt eingereicht. Dies kann entweder in Papierform direkt im Amt oder digital über das Bayernportal erfolgen.

Zunächst wird die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft, gegebenenfalls werden Sie bzw. der Entwurfsverfasser aufgefordert, fehlende Unterlagen innerhalb einer angemessenen Frist nachzureichen.

Liegen die Antragsunterlagen vollständig vor, werden diese an die für das Vorhaben einschlägigen Fachstellen zur Beurteilung weitergeleitet.
Liegen von diesen Stellungnahmen positive Stellungnahmen für das Vorhaben vor, erstellt das Bauordnungsamt den Genehmigungsbescheid.

Nach Erhalt dieses Bescheids kann bei Vorliegen der erforderlichen bautechnischen Nachweise mit den Bauarbeiten begonnen werden.

In der Regel können Sie bei Vorlage vollständiger Unterlagen mit einer Verfahrensdauer von ca. 3 Monaten rechnen.

Das Vorliegen sowohl vollständiger als auch eindeutig beurteilbarer Antragsunterlagen, stellt eine Grundvoraussetzung für eine zügige und auch rechtssichere Bearbeitung von Bauanträgen dar.

Zu den verschiedenen Genehmigungsverfahren bestehen auch abhängig von der Art des Gebäudes, sowie der geplanten Art der Nutzung, unterschiedliche Anforderungen an die Bauvorlagen. Welche Unterlagen (Art, Inhalt sowie Darstellung), sowie Nachweise für die jeweilige Art von Bauantragsgesuch vorliegen müssen, ist in der Bauvorlageverordnung (BauVorlV) bzw. Bayerischen Bauordnung (Art. 62 BayBO) geregelt und entsprechend zu entnehmen. Bei komplexeren Bauvorhaben empfehlen wir bei Bedarf, im Vorfeld Beratungsangebote in den einzelnen Fachstellen der Stadt Augsburg (Stadtplanungsamt, Mobilitäts- und Tiefbauamt, Amt für Grünordnung etc.) in Anspruch zu nehmen. Ist mit dem Vorhaben die Änderung oder Nutzungsänderung von Einzeldenkmälern oder im Denkmal-Ensemble der Stadt liegender Gebäude geplant, ist die rechtzeitige Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Augsburg zwingend erforderlich.

Hinweis

Die rechtlichen Grundlagen für die Erfordernise von Unterlagen und Nachweisen zum Bauantrag unterscheiden sich nach:

1. allgemeingültige - baurechtliche Verordnungen, Richtlinien und Gesetze
 

• Verordnungen: z.B. Baunutzungsverordnung (BauNVO), ggf. GaStellV, oder
                                Sonderbauverordn. (wie z.B. VStättV, BStättV, BayVkV) usw.
 

• Richtlinien:        z.B. ggf. Hochhausrichtlinien (HHR), Industriebaurichtlinie (IndBauRL), 

                                Arbeitsstättenrichtlinie (ArbStättV) usw. sowie

• Gesetze:             z.B. Bayer. Bauordnung (BayBO), Baugesetzbuch (BauGB), ggf.          
                                              Denkmalschutzgesetz (DSchG) usw.

2. kommunalrechtliche Vorschriften - örtl. Rechtsvorschriften (Art. 81 BayBO)

• örtliche Satzungen / Bauvorschriften: z.B. Stellplatzsatzung Stadt Augsburg oder

• örtliche Verordnungen:                           z.B. Baumschutzverordnung Stadt Augsburg

Bauvorlagen und Bauzeichnungen

Verbindliche Formulare zum Bauantrag in Bayern:

▪ Bauantragsformular (Vordruck*) mit erforderl. Angabe Vorliegen Nachbarzustimmungen (ja/nein)

▪ Baubeschreibung (Vordruck*)

▪ Statistischer Erhebungsbogen für Baugenehmigung oder des Bauabgangs (Vordruck*)

▪ Beseitigungsanzeige (Vordruck*)

▪ Kriterienkatalog („Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs, gem. Anl. 2 BauVorlV) (Vordr*)

▪ Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme (Vordruck*)

▪ Anlage 6 – verantwortlicher Tragwerkplaner für die Bauausführung  

  (nicht bei Wohngebäude GKL 1 + 2, Lagergebäude > 500m² und ≤ 1.600 m²) (Vordruck*)

Weitere Unterlagen:

▪ Anträge auf Befreiung (B-Plan) / Abweichung (Baugesetz) mit jeweiliger Begründung

▪ Amtlicher Lageplan (Geodatenamt, Maximilianstr. 6 a, Welser-Passage erhältlich)

▪ Auszug aus dem Bebauungsplan, mit Eintrag des Vorhabens (Homepage Stadt Augsburg)

▪ Auszug aus dem Katasterwerk + Nachbarliste (Geodatenamt, Maximilianstr. 6 a, Welser-Passage)

▪ Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Schnitt TG-Rampe)

▪ Abstandsflächen (Eintragung Grundriss EG oder separater Plan) mit nachvollziehbarer Berechnung,

  Angabe der Grenzabstände und der Abstände zu anderen baulichen Anlagen

▪ Geländeschnitt mit Höhenangaben des natürlichen und geplanten Geländes, einschließlich der

  Höhenangaben der anschließenden Nachbargrundstücke

▪ Betriebs- und/oder Nutzungsbeschreibung

▪ Änderungsbeschreibung (bei Tektur- oder Änderungsanträgen)

▪ Berechnung der Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung WoFlV, Nutzfläche, umbauter Raum)

▪ Berechnung der Baukosten (nach DIN 276, kostengruppenweise, getrennt nach Gebäuden)

▪ Berechnung der GRZ / GFZ / BMZ

▪ Berechnung der Bruttogrundfläche der Nutzungseinheiten

▪ Stellplatznachweis mit nachvollziehbarer Berechnung

▪ Gehölzbestandserklärung (Vordruck* Stadt Augsburg)

▪ Außenanlagen- bzw. Freiflächengestaltungsplan

▪ Kinderspielplatz (Art. 7 BayBO, Errichtung von Geb. mit mehr als 3 Whg., z.B. DG-Ausbau, Umbau)

▪ Barrierefreiheit (Art. 48 BayBO, bei mehr als 2 Whg. -> ein Gesch., bei mehr als 2 Whg. u. GKL 5 ->

  1/3 der Whg.)

▪ Nachweis Aufenthaltsraum (Art. 45 BayBO, Raumhöhe mind. 2,40 m, Dachg. 50 % der Grundfläche eine Höhe min 2,20 m)   ggf. Nachweis Belichtung u. Belüftung

▪ Nachweis Abstellräume in ausreichender Größe (Art. 46, abs. 2 BayBO, GKKL 3 bis 5) pro Whg. und

  leicht erreichbar, gut zugängliche Abstellräume f. Kinderwägen, Fahrräder und Mobilitätshilfen)

▪ Vollgeschossnachweis

▪ Brandschutznachweis (wenn bauaufsichtliche Prüfung beantragt ist bei Gebäudeklasse 5,

  Sonderbau, Mittel- und Großgaragen oder bei beantragten Abweichungen v. Brandschutz)

ggf.

▪ Nachweis Vereinigung / Verschmelzung der Grundstücke

▪ Fragenkatalog für Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid)

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*) Vordrucke des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr: - link -

Stand/Verfasser:  15.01.2024, Klinger / 19.01.2024, KO Anpassungen u. Ergänzungen

Ab 1. Januar 2023 können folgende Verfahren digital eingereicht werden:

Baurecht:

• Bauanträge (Art. 64 BayBO)
• Anträge im Genehmigungsfreistellungsverfahren ("Freisteller", Art. 58 BayBO) und Anträge auf Teilbaugenehmigung (Art. 70 BayBO)
• Anträge auf Vorbescheid (Art. 71 BayBO)
• Anträge auf Zulassung von Abweichungen oder Befreiungen (Art. 63 BayBO)
• Anträge auf Verlängerung der Geltungsdauer der Bau- oder Teilbaugenehmigung (Art. 69 Abs. 2 BayBO) v Anträge auf Verlängerung der Geltungsdauer des Vorbescheids (Art. 71 Satz 3 BayBO)

Anzeigen und Erklärungen im bauaufsichtlichen Verfahren:

• Baubeginnsanzeigen (Art. 68 Abs. 8 BayBO)
• Anzeigen der Nutzungsaufnahme (Art. 78 Abs. 2 Satz 1 und 2 BayBO)
• Anzeigen der Beseitigung (Art. 57 Abs. 5 Satz 2 BayBO)
• Erklärungen    des   Tragwerksplaners  nach   Maßgabe  des   Kriterienkatalogs (Art. 62a Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BayBO in Verbindung mit Anlage 2 BauVorlV)             

Abgrabungsrecht

• Abgrabungsanträge (Art. 7 Bayerisches Abgrabungsgesetz – BayAbgrG)
• Erforderliche Unterlagen für genehmigungsfreie Abgrabungen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BayAbgrG),
• Anträge auf Teilabgrabungsgenehmigung (Art. 9 Abs. 1 Satz 5 BayAbgrG)
• Anträge auf Vorbescheid (Art. 9 Abs. 1 Satz 4 BayAbgrG)
• Anzeigen und Erklärungen im abgrabungsrechtlichen Verfahren (Beginnsanzeigen, Art. 9 Abs. 4 Satz 2 BayAbgrG)

Ab 1. Januar 2023 haben Sie die Möglichkeit, Ihren Bauantrag rein digital und damit papierlos zu stellen. Für alle Anträge, die vor dem 1. Januar 2023 eingereicht werden, gilt noch das alte, papiergebundene Verfahren.

Die digitale Einreichung von Anträgen, Erklärungen und Anzeigen kann nur durch einen vorlageberechtigten Entwurfsverfasser erfolgen. Dieser muss sich über das Bayern-Portal einmalig eine sog. Bayern-ID beantragen und kann sich damit – vergleichbar einer virtuellen Unterschrift – bei Einreichung von Anträgen ausreichend authentifizieren. Die Einreichung erfolgt ausschließlich über die im Bayern-Portal bereitstehenden digitalen Antragsformulare, die sog. Online-Assistenten.

Wichtiger Hinweis
Ein Antrag kann nur über die Online-Assistenten eingereicht werden. Eine Einreichung als digitales Dokument (z. B. PDF- Dokumente) per E-Mail an das Bauordnungsamt Augsburg ist unwirksam. Können die Online-Assistenten von Ihnen nicht verwendet werden, sind die Anträge weiterhin in Papierform einzureichen.

Nein, die digitale Einreichung ist nur durch einen bauvorlageberechtigten und authentifizierten Entwurfsverfasser möglich. Hat der Entwurfsverfasser über das Bayern-Portal einmalig eine sog. Bayern-ID beantragt und erhalten, kann er mit dieser – vergleichbar mit einer virtuellen Unterschrift – Anträge und Unterlagen einreichen bzw. signieren.

Es besteht keine Pflicht zur digitalen Antragseinreichung. Natürlich kann Ihr Entwurfsverfasser den Antrag auch in Papierform stellen.

Entwurfsverfasser benötigen einen verifizierten Zugang ins Bayernportal mit der BayernID.

Die Bayern-ID gibt es in zwei Varianten:

• 1. mit Personalausweis bzw. elektronischem Aufenthaltstitel
• 2. mit Softwarezertifikat authega

Nähere Informationen über den verifizierten Zugang ins Bayernportal finden Sie unter https://freistaat.bayern/hilfe

Dateien sind als Einzeldateien in einem .pdf Format einzureichen. Andere Dateiformate sowie Dateianlagen innerhalb der Dateien sind unzulässig. Auf Sicherheitseinstellungen sowie einen Schreibschutz ist zu verzichten.

Lageplan und Bauzeichnungen sind - zusätzlich zur numerischen Angabe des Maßstabes - auch mit einer grafischen, mit den tatsächlichen Distanzen zu beschriftenden Maßstabsleiste zu versehen, sofern nicht vorhandene Maßketten eine Kalibrierung ermöglichen.

Abschließend sollten sämtliche PDF-Dateien möglichst genau und derart benannt werden, dass der Dateiname einen Rückschluss auf den Inhalt der Datei zulässt (z. B. „Grundriss EG, Stand 10.05.2022“).

Information zur Bebaubarkeit eines Grundstücks oder zu Bebauungsplänen erhalten Sie beim Stadtplanungungsamt

Aussagen zum Wert Ihres Grundstückes können pauschal nicht getroffen werden. Wenden Sie sich an einen unabhängigen Berater oder informieren Sie sich beim Gutachterausschuss der kreisfreien Stadt Augsburg - Stadt Augsburg.

Nach Art. 57 Abs 1 Nr 15 b sind nicht überdachte Stellplätze verfahrensfrei. Zur Auflockerung des Stadtbildes sind Vorgärten jedoch zu begrünen. Wurde im Rahmen einer Baugenehmigung ein Vorgarten genehmigt, kann dieser nicht ohne Weiteres in einen Kfz-Stellplatz umgewandelt werden. Hierzu ist ein erneuter Bauantrag notwendig.

Die Stadt Augsburg erwirbt Grundstücke und bietet Gewerbeflächen, bebaute sowie unbebaute Wohnflächen an. Zuständige Dienststelle ist das Liegenschaftsamt-Immobilien.

Wie oder als was kann ich mein Objekt Nutzen?

Die Nutzungsart eines Gebäudes ist in der Baugenehmigung festgesetzt. Wenn sie die genehmigte Nutzung ändern wollen, ist ein Antrag auf Nutzungsänderung in Form eines Bauantrag notwendig.

Die Zulässigkeit einer Nutzung muss im Genehmigungsverfahren individuell geprüft werden. Die Umnutzung einer Immobilie kann mit Auflagen verbunden sein, beispielsweise müssen gewerbliche Küchen mit einer Abluftanlage über Dach ausgestattet sein.

Verfahrensfrei ist die Beseitigung von baulichen Anlagen, die verfahrensfrei errichtet wurden sowie freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3, und sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen mindestens einen Monat zuvor dem Bauordnungsamt anzuzeigen. Bei nicht freistehenden Gebäuden muss durch einen qualifizierten Tragwerksplaner im Sinn des Art. 62a Abs. 1 BayBO beurteilt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden, dass das Gebäude oder die Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, während und nach der Beseitigung standsicher sind; die Beseitigung ist, soweit notwendig, durch den qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen. Die Verfahrensfreiheit der Beseitigung gilt nicht, wenn an verfahrensfreie Gebäude angebaut ist.

Achtung: Abbrüche in Denkmalensembles oder (Teil-)abbrüche von Einzelbaudenkmälern sind erlaubnispflichtig nach Art. 6 BayDSchG. Befindet sich das abzubrechende Gebäude an einer Stelle, an der ein Bodendenkmal vorhanden oder zu vermuten ist, dann ist separat auch eine Erlaubnis nach Art. 7 BayDSchG zu beantragen.

Hier finden Sie die wesentlichen rechtlichen Grundlagen:

Erteilte Baugenehmigungen werden hier veröffentlicht

Wenn Sie vermuten, dass ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet oder umgenutzt wird, schreiben Sie eine E-Mail mit Namen, Adresse und Schilderung des Sachverhalts an bauordnungsamt@augsburg.de

Wenn Sie sich über Lärm beschweren möchten, wenden Sie sich bitte an das Umweltamt – Abteilung Lärmschutz. Immissionen - Stadt Augsburg

Für Beschwerden im Bereich von Gaststätten wenden Sie sich bitte an das Ordnungsamt Abteilung Gaststättenrecht. Gaststättenrechtliche Gestattung - Stadt Augsburg

Sie befürchten, dass der vorbeugende Brandschutz vernachlässigt wurde und nun Gefahr für Leib und Leben besteht? Wenden Sie sich bitte an das Amt für Brand und Katastrophenschutz Vorbeugender Brandschutz - Stadt Augsburg

Sie haben eine Baugenehmigung zugestellt bekommen und möchten Klage einreichen? Dann wenden Sie sich zur Wahrung der Klagefrist an Ihren Rechtsbeistand

Garagen einschließlich ihrer Nebenräume sowie und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten dürfen an der Grundstücksgrenze errichtet werden, wenn

- eine mittlere Wandhöhe von 3m

- eine Gesamtlänge der Bebauung an einer Grundstückgrenze von 9m

- eine Gesamtlänge der Bebauung an der Grundstücksgrenze von insgesamt 15 m

nicht überschritten wird.

Ich möchte einen Zaun aufstellen. Was ist zu beachten?

Einfriedungen wie Mauern oder Zäune sind bis zu einer Höhe von 2,0 m verfahrensfrei. Ebenso sind eventuelle Regelungen eines Bebauungsplanes zu beachten.