RWS / FOS / BOS – Gesamtsanierung

Der Gebäudekomplex am Alten Postweg, der die Reischlesche Wirtschaftsschule (RWS), die Staatliche Fachoberschule (FOS) und die Staatliche Berufsoberschule (BOS) beheimatet, hat nach einer mehr als 40-jährigen Nutzung die Schwelle zur Sanierungsbedürftigkeit weit überschritten. Darum hat die Bauverwaltung im Jahr 2016 einen Auftrag vom Stadtrat erhalten: Sie sollte ein schlüssiges Gesamtkonzept für die Generalsanierung erstellen und die Kosten hierfür ermitteln. Dieses Konzept hat der Stadtrat im November 2018 mit 46:8 Stimmen gebilligt.

Die Situation

Der Sanierungsbedarf ist für alle Elemente des Bauwerks gegeben. Ein Rückbau auf die Rohbaukonstruktion ist nötig. Der energetische Zustand (Wärmedämmung) ist mangelhaft und lässt das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich betreiben. Die Brandschutz-Einrichtungen und die verbauten Schadstoffe entsprechen längst nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards.

Durch zahlreiche Wassereinbrüche hat sich die Substanz zuletzt weiter verschlechtert. Auch die Folgeschäden aus Bränden im Jahr 2017 haben dazu geführt, dass die Nutzbarkeit der Schule zwischenzeitlich massiv eingeschränkt ist. Nur mit erheblichem Aufwand (provisorische Wetterschutzdächer, flächige Abdichtung der Dachhülle aus Mitteln des Bauunterhalts) ist es überhaupt möglich, den Unterrichtsbetrieb aufrecht zu erhalten.

Die Bauverwaltung hat sich die Frage gestellt, ob ein Neubau angesichts des Zustands sinnvoller als eine Generalsanierung wäre. Daher hat das Hochbauamt eine Gegenüberstellung der anfallenden Kosten ermittelt und ist zu folgendem Ergebnis gekommen:

  • Gesamtsanierung Bestand = ca. 88,4 Millionen Euro
     
  • Neubau = ca. 109 Millionen Euro

Möglicher Ablauf und Kosten einer notwendigen Sanierung

1. Teil

Der erste Teil einer Gesamtsanierung würde das Schulgebäude (Bauteile 1 bis 4), den Techniktrakt (Bauteil 7), die Außenanlagen sowie die ehemalige Hausmeisterwohnung-Süd (Bauteil 8) umfassen.

Auf dem Schulhof entstehen für die Zeit des Umbaus Ausweichräume in Containerbauweise. Im 1. Bauabschnitt wird dort die RWS mit einem Teil der Fachräume untergebracht. Der Bereich der RWS wird dann saniert. Die technisch aufwendigeren Fachräume (z.B. für Chemie oder Physik) verbleiben an der Schule und werden von der FOS/BOS weiterhin genutzt

Gleichtzeitig werden im Baustellenteil diese Fachräume neu erstellt. Sie können dann während des 2. Bauabschnitts durch RWS, FOS und BOS genutzt werden. Ebenfalls im 1. Bauabschnitt wird die Dienststelle für den Ministerialbeauftragten in der ehemaligen Hausmeisterwohnung eingerichtet.

Anschließend wird die FOS/BOS in das Containerbauwerk ausquartiert und im 2. Bauabschnitt saniert. Die zweite Hälfte der Fachräume wird für die FOS/BOS saniert. Im Schulgebäude FOS/BOS wird die neue Mensa gebaut.

Eine Kostenschätzung für die im Rahmen des ersten Teils zu unternehmende Sanierung des Geäbudebestands beläuft sich – bezogen auf eine theoretische Bauzeit von 3,5 Jahren – auf rund 88.405.000 Euro.

2. Teil

Der zweite Teil der Gesamtsanierung soll die Turnhalle (Bauteil 6), die Außensportanlagen und die Hausmeisterwohnung-Nord mit der angrenzenden Fahrradhalle (Bauteil 8) umfassen.

Die Umsetzung des zweiten Teils mit akut noch nicht drängenden Maßnahmenpaketen soll erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. So soll der immense finanzielle Aufwand für die Stadt Augsburg auf einen längeren Zeitraum verteilt werden.

Tatsächlich weisen allerdings insbesondere die Turnhalle und die Farradabstellhalle Mängel auf, die zur Notwendigkeit einer Sanierung führen. Für Turnhalle und Sportanlagen wurden Sanierungskosten in Höhe von rund 19.100.000 Euro geschätzt. Für die Fahrradhalle und die Hausmeisterwohnung liegen keine aktuellen Schätzkosten vor. Es wurden 1.400.000 Euro veranschlagt.

Insgesamt wird der zweite Teil der Gesamtsanierung damit auf rund 20.500.000 Euro geschätzt.

Förderfähigkeit

Zur Errechnung einer möglichen Fördersumme legt der Freistaat einen „fiktiven Neubaurichtwert“ zugrunde. Erfahrungsgemäß gibt dieser Neubaurichtwert allerdings bei weitem nicht die realen Kosten eines Neubaus wieder, sondern unterschreitet diese bei weitem. Dies zeigt sich bereits in der Berücksichtigung von Baunebenkosten, die nur mit 18 % der Baukosten angerechnet werden. Ausgehend von der aktuellen Marktlage und dem geschätzten Aufwand der Maßnahme liegt ein realistischer Wert jedoch bei ca. 30 % der Baukosten.

Der fitkive Neubaurichtwert liegt bei der FOS/BOS bei rund 57.630.000 Euro. Daraus ergibt sich bei einem Fördersatz von 65 % eine maximale Fördersumme von rund 37.700.000 Euro.

Der Eigenanteil der Stadt Augsburg bei einer Gesamtsanierung liegt damit bei rund 50.700.000 Euro. Bei einem Neubau läge der Eigentanteil bei rund 70.700.000 Euro.

Raumprogramm

Das neue Raumprogramm für die drei Schulen wurde im Rahmen mehrerer Workshops ermittelt. Ziel war es, moderne und leistungsfähige Raumprogramme zu entwickeln, die sich an aktuellen Lehrmethoden ausrichten. Das Raumprogramm (siehe „Downloads“) wurde Mitte 2018 vorgelegt. Dies wurde von der Regierung von Schwaben so vorab bestätigt.

Im Ergebnis lassen sich über 90 % des ermittelten Raumbearfs im Bestandgebäude abbilden. Damit liegen die Voraussetzungen vor, nach einer Sanierung eine anforderungsgerechte Nutzung für die Zukunft zu ermöglichen.

FAQs - Häufig gestellt Fragen

1. Warum hat die Stadt so lange nichts gemacht?

Die Stadt Augsburg kümmert sich bereits seit dem Jahr 2008 intensiv um das Schulobjekt FOS/BOS/RWS, nachdem Beanstandungen seitens der Feuerwehr in Bezug auf die dortigen Brandschutzeinrichtungen gemeldet worden waren. Ausgehend hiervon, wurde dieser Bereich über die Einholung von Gutachten, Planungsaufträgen etc. bearbeitet.  

2. Warum hat die Stadt sich mit einer Brandschutzsanierung aufgehalten, anstatt von Anfang an gleich eine Gesamtsanierung ins Auge zu fassen?

Das System der Generalsanierung von Schulgebäuden wurde erst mit dem Grundsatzbeschluss des Stadtrats zum „Schulsanierungsprogramm“ (jetzt Bildungsförderprogramm) etabliert. Die vormalige Bearbeitung erfolgte über die Beseitigung akuter Mängel aus den Haushaltstiteln des Bau-unterhalts oder des Fitnessprogramms.  

3. Wollten die Lehrer/Schüler schon immer einen Neubau?

Schulleitung und Kollegium hatten sich zunächst für eine Sanierung ausgesprochen. Man befürchtete weniger großzügige Zuschnitte von Räumen und Fluren im Rahmen eines Neubaus, der dann den aktuellen Förderrichtlinien entsprechend errichtet würde. Ein Umschwenken der Schulleitungen erfolgte seit ca. 2016, als sich Wassereinbrüche häuften. 

4. Warum hat der Stadtrat beschlossen, dass die Schule nicht neu gebaut, sondern saniert werden soll?

In den gemeinsamen Besprechungen zu Beginn der Maßnahme mit den Schulleitungen war es der Wunsch der Schulen, eine Sanierung durchzuführen.

Der Stadtrat ist der Empfehlung der Verwaltung in Abwägung der finanziellen und zeitlichen Dimension von Generalsanierung und Neubau gefolgt. 

5. Kann die Stadt alleine entscheiden, ob die Schule saniert oder neu gebaut wird?

Ja. Die Stadt ist grundsätzlich in ihrer Entscheidung frei. Entscheidend ist, ob die gewählte Maßnahme von der Regierung von Schwaben eine Förderung erhält.

Der Fördergeber stellt eine gleichartige Betrachtung zur Wirtschaftlichkeit von Neubau vs. Generalsanierung an.    

6. Was bedeutet die Sanierung konkret?

Das Gebäude wird bis auf die Tragstruktur zurückgebaut und von dort aus komplett neu erstellt. Daher gleicht die Gesamtsanierung einem Neubau. Erneuert werden unter anderem die gesamte Technik, die Fassaden, Fenster, Türen, Dachabdichtungen und -eindeckungen, Innenwände, Decken, Böden usw. Neue Raumzuschnitte werden an aktuelle pädagogische Anforderungen angepasst. 

7. Gibt es einen qualitativen Unterschied zwischen einer generalsanierten und einer neu gebauten Schule?

Da es sich bei der geplanten Generalsanierung um eine grundlegende Sanierung mit vollständigem Rückbau auf den Rohbauzustand handelt, ist von einem zum Neubau gleichwertigen Endprodukt auszugehen. 

8. Warum kann die Schule nicht in Teilkomplexen abgerissen und neu gebaut werden?

Grundsätzlich ist auch ein Vorgehen dieser Art denkbar. Der Abriss bedeutet auch die Entfernung des Rohbaus, der in der Folge wieder neu an gleicher Stelle entsteht. Aufwendige am Bestand im Betrieb notwendige Sicherungsmaßnahmen und in der Folge entsprechende Anschlussarbeiten an den Bestand bedeuten einen hohen zeitintensiven und damit finanziellen Aufwand.

9. Wie lange wird die Sanierung dauern?

Die Generalsanierung wird nach der aktuellen Terminplanung zum Schul-jahresbeginn 2025/26 fertiggestellt sein.

Bereits zum Schuljahresbeginn 2023/24 soll der erste Bauabschnitt seiner Funktion übergeben werden. 

10. Wie lange würde es dauern, bis ein Neubau überhaupt starten könnte?

Prognostizierter Baubeginn für einen Neubau ist das 1. Quartal 2026.

11. Wie lange würde ein Neubau dauern?

Die prognostizierte Bauzeit beträgt 4,5 Jahre.

12. Was kostet eine Sanierung?

Laut Kostengegenüberstellung der bharchitekten vom 21.02.2019 ca. 88,4 Mio. Euro. 

13. Was kostet ein Neubau?

Laut Kostengegenüberstellung der bharchitekten vom 21.02.2019 ca. 108,3 Mio. Euro. Darin sind die Abbruchkosten in Höhe von rund 3,5 Mio. Euro enthalten.

14. Wird bei einer Sanierung das heute notwendige Raumprogramm überhaupt abgedeckt werden können?

Über 90 Prozent der mit den Schulen (FOS und RWS) erarbeiteten „Wunsch-programme“ sind im aktuellen Gebäude abbildbar. Dazu sind im Rahmen der Sanierung Veränderungen der Raumzuschnitte und Anpassungen der Flurbreiten und Flurzonen an heutige Gegebenheiten notwendig. Die Schule hat nach erfolgter Sanierung mehr Räume zur Verfügung als zum heutigen Stand.

Durch die Fachplaner wurde der zur Verfügung stehende Raum ermittelt, dem man das „Wunschprogramm“ gegenüberstellte, welches sich aus dem Workshop ergeben hatte. Anschließend erfolgte die Überprüfung durch die Regierung von Schwaben (RvS), welche Raumbedarfe notwendig sind.  

FOS:

  • 10.543 m² stehen für Räume zur Verfügung – plus Verkehrsflächen, plus Aula, die nicht einberechnet wurde.
  • 11.519 m² gemäß dem „Wunschprogramm Schule“
  • 8.967 m² sind laut RvS notwendig (31.01.2019)

RWS:

  • 4.480 m² stehen zur Verfügung.
  • 4.867 m² „Wunschprogramm Schule“
  • 4.255 m² notwendig laut RvS (30.01.2019)

15. Wie wieviel Geld wurde für die FOS/BOS/RWS bereits ausgegeben?

Insgesamt wurden für die bisherige Sanierung und Planung in den letzten Jahren bereits über
14 Mio. Euro durch den städtischen Haushalt finanziert. 

16. Wie wird bei Bauarbeiten sichergestellt, dass der Schulbetrieb zumutbar funktioniert?

Durch enge Absprache zwischen den Schulleitungen und der Bauleitung Die Bauleitung geht auf die Nutzerwünsche ein und stellt außerdem sicher, dass keine Sicherheitsgefahren von der Baustelle für Schüler und Lehrer ausgehen.

Soweit es die terminliche Situation erlaubt, werden Baumaßnahmen in der Ferienzeit durchgeführt. Sollte dies nicht möglich sein, wird der Baustellenbereich baulich und organisatorisch abgetrennt. Lärmintensive Arbeiten werden, wenn möglich, in der unterrichtsfreien Zeit ausgeführt.
Für die Generalsanierung ist ein weiterer Interimsbau zur Unterbringung einer schulischen Einheit während der Bauphase geplant.
 

17. Warum ist die RWS überhaupt eine städtische Schule?

Weil sie von der Stadt Augsburg (damals vom „Stadtmagistrat“) im Jahr 1905 als solche, seinerzeit noch als „Reischlesche Handelsschule“, gegründet wurde. Auch eine nichtstädtische Schule würde allerdings von der Sachaufwandsträgerschaft der Stadt umfasst sein.

18. Warum wurden an anderen Schulen die Maßnahmen schneller angegangen?

Dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgend, müssen alle möglichen Förderungen von Baumaßnahmen in Anspruch genommen werden.

Klar umrissene Aufgabenstellungen lassen sich planerisch schnell aufarbeiten und einer Förderung zuführen. Bei Maßnahmen, deren Umfang zu Beginn nicht klar ist, muss eine umfangreiche Grundlagenermittlung erfolgen. Im Falle der FOS/BOS/RWS bedeutet dies, dass im Zuge der Vorplanungen für eine mögliche Brandschutzsanierung immer wieder Komplikationen und zuvor nicht identifizierte Probleme auftauchten, die eine Ausweitung der notwendigen Maßnahmen bedingten. Diese Ausweitung betraf am Ende den gesamten Gebäudekomplex. Dies musste planerisch so weit aufbereitet werden, dass Schätzkosten ermittelt werden konnten, die die Basis für weitere Entscheidungen darstellen.

Die förderfähigen Flächen liegen bei beiden Schulen unterhalb der bau-lich möglichen, sind also im Gebäude zu 100% abbildbar.

Einzig die Wunschvorstellungen der Schule können nicht vollumfänglich abgebildet werden.

19. Warum wurde der Brandschaden so lange nicht beseitigt?

In 2017 erfolgten drei Brandschäden im Gebäudekomplex. Im Frühjahr wurden in zwei WC-Anlagen Brände gelegt, die zum Jahresbeginn 2018 saniert worden waren. In der Nacht auf den 01.08.2017 geriet ein Aktenvernichter in einem Nebenraum des Sekretariats der FOS in Brand. Die immense Rauchentwicklung beaufschlagte nicht nur den direkt betroffenen Bereich, sondern setzte sich aufgrund der Verteilung über die Lüftungsanlage in einem Großteil des Verwaltungstraktes im EG und in weiteren Bereichen fest, die an der Lüftungsanlage angeschlossen waren. Der Umfang des hieraus entstandenen Schadens ist nicht ver-gleichbar mit den Bränden in den WCs, die eher lokal begrenzt waren.

Die Regeln der Bautechnik haben sich seit Errichtung der Schule stetig fortentwickelt. In Bezug auf den Brandschutz genügt daher heute ein Wiederherstellen des Ur-Bauzustands nicht.

Die den Brandschaden regulierende Versicherung unterzog den zusätzlichen Aufwand einer Prüfung, ob dieser überhaupt von der Versicherung zu leisten sei. Daraus ergab sich eine Unterbrechung der Sanierung von Sommer 2018 bis Anfang 2019, als die Stadt Augsburg gegenüber dem Brandschadensanierer eine Erklärung abgab, für von der Versicherung nicht übernommene Kosten selbst aufzukommen. Erst danach konnten die Arbeiten wiederaufgenommen werden. 

20. Wie steht es mit der Sanierung Verwaltungstrakt?

Die Brandschadenssanierung läuft derzeit und wird im September fertiggestellt. Seit Ende Januar 2019 wird nach einer längeren Unterbrechung wieder an der Sanierung des Brandschadens gearbeitet. Derzeit laufen Trockenbauarbeiten und Arbeiten an der Lüftung parallel, die Elektroarbeiten sind größtenteils abgeschlossen.

Das Kostenvolumen liegt bei etwa 1 Mio. Euro. Der Bauunterhalt des Schulverwaltungsamtes übernimmt Kosten, die von der Versicherung nicht bezahlt werden. 

21. Kann bei einzelnen Missständen (z.B. Toiletten) vorab oder schneller Abhilfe geschaffen werden?

Vorabmaßnahmen gefährden die Förderfähigkeit der Gesamtmaßnahme und laufen daher dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zuwider. Einzelne aus einem Sanierungskonzept herausgelöste Maßnahmen sind angesichts der Generalsanierung nur sinnvoll, soweit sie für den Schulbetrieb zwingend und sicherheitstechnisch notwendig sind. Bei vorgezogenen Einzelmaßnahmen besteht die Gefahr, dass sie im Zuge der eigentlichen Sanierung wieder rückgebaut werden müssen und ein erhöhter Aufwand mit vermeidbaren Kosten und terminlichen Verzögerungen entsteht.  

22. Regnet es momentan rein?

Über den Oberlichtern der Mensa wird in den Osterferien ein Wetterschutzdach installiert, das einen besonders gefährdeten Bereich sichert.

Aktuell sollte alles bis auf die Pyramidendächer über dem Lehrerzimmer und Aufenthaltsraum dicht sein. Arbeiten an diesen Dächern wurden bereits Ende 2018 vorab durchgeführt, um weiter voranschreitende Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden.  

23. Wurde in der Schule eine gesundheitsgefährdende Asbestbelastung festgestellt?

Es wurde festgestellt, dass in einigen Bauteilen Asbest enthalten ist. Damit in Berührung kommen kann nur, wer in die Substanz dieser Bauteile eingreift. Daher wurden Handlungsanweisungen für die betroffenen Baugewerke erstellt.

Raumluftmessungen haben keine Asbestbelastung der Raumluft festgestellt. 

24. Wurde in der Schule eine gesundheitsgefährdende Schimmelbelastung festgestellt?

Es wurden immer wieder Messungen auf Schimmelpilze (und andere Schadstoffe) durchgeführt. Im obersten Geschoss des Mitteltrakts wurde Schimmel nachgewiesen. Sofort wurden entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet (komplettes Entfernen von Wand-, Boden- und Deckenteilen und kompletter Neuaufbau). Ansonsten konnte kein Schimmel nachgewiesen werden.

Bräunliche Wasserflecken, die an den Decken verbleiben, wenn nach einem Wasserschaden des Dachs das Wasser an den Deckenplatten wieder trocknet, bedeuten keine Schimmelbelastung.  

25. Wie ist die Wasserversorgung in der Schule? Stimmt es, dass Legionellenbefall festgestellt wurde?

Die Warmwasserinstallation wird regelmäßig auf Legionellen beprobt. Am 07.11.2018 wurde uns vom Gesundheitsamt eine hohe Belastung des Trinkwassers (der Turnhalle) mit Legionellen gemeldet. Die Schule wurde hiervon am selben Tag in Kenntnis gesetzt. Das Gesundheitsamt hatte vom Duschen abgeraten, diese Information wurde an die Schule ebenfalls weitergegeben. Maßnahmen wurden sofort beauftragt und umgesetzt, am 22.11.2018 wurde eine Nachbeprobung vorgenommen.

Die  Ergebnisse der Laboruntersuchung erreichten uns am 08.01.2019. Die Schule wurde noch am selben Tag darüber informiert, dass das Duschverbot aufgehoben sei. Grund war eine defekte Zirkulationspumpe, die umgehend ausgetauscht wurde.

Die Nachbeprobung war ohne Befund.
 

26. Warum wurde nicht früher das Gespräch mit den Schülerinnen und Schülern gesucht?

Die Schulleitungen waren und sind regelmäßig über den Stand der Baustelle(n) und der Planungen informiert (regelmäßige Jour-fixe des Hochbauamtes) und in die Planungen miteinbezogen. Ob und ggfs. wie diese Informationen an das Kollegium und die Schülerschaft weitergereicht werden, entzieht sich unserer Kenntnis.

Schulverwaltungsamt und Hochbauamt nahmen auch an einem „Schulforum“ teil, das aus Vertretern der Schulleitung, des Kollegiums und der Schülerschaft besteht. Hier wurde der Sachstand erläutert und auf Fragen (auch der Schülerinnen und Schüler) geantwortet.