RWS / FOS / BOS – Gesamtsanierung

Der Gebäudekomplex am Alten Postweg, der die Reischlesche Wirtschaftsschule (RWS), die Staatliche Fachoberschule (FOS) und die Staatliche Berufsoberschule (BOS) beheimatet, hat nach einer mehr als 40-jährigen Nutzung die Schwelle zur Sanierungsbedürftigkeit weit überschritten. Darum hat die Bauverwaltung im Jahr 2016 einen Auftrag vom Stadtrat erhalten: Sie sollte ein schlüssiges Gesamtkonzept für die Generalsanierung erstellen und die Kosten hierfür ermitteln. Dieses Konzept hat der Stadtrat im November 2018 mit 46:8 Stimmen gebilligt.

Die Situation

Der Sanierungsbedarf ist für alle Elemente des Bauwerks gegeben. Ein Rückbau auf die Rohbaukonstruktion ist nötig. Der energetische Zustand (Wärmedämmung) ist mangelhaft und lässt das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich betreiben. Die Brandschutz-Einrichtungen und die verbauten Schadstoffe entsprechen längst nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards.

Durch zahlreiche Wassereinbrüche hat sich die Substanz zuletzt weiter verschlechtert. Auch die Folgeschäden aus Bränden im Jahr 2017 haben dazu geführt, dass die Nutzbarkeit der Schule zwischenzeitlich massiv eingeschränkt ist. Nur mit erheblichem Aufwand (provisorische Wetterschutzdächer, flächige Abdichtung der Dachhülle aus Mitteln des Bauunterhalts) ist es überhaupt möglich, den Unterrichtsbetrieb aufrecht zu erhalten.

Die Bauverwaltung hat sich die Frage gestellt, ob ein Neubau angesichts des Zustands sinnvoller als eine Generalsanierung wäre. Daher hat das Hochbauamt eine Gegenüberstellung der anfallenden Kosten ermittelt und ist zu folgendem Ergebnis gekommen:

  • Gesamtsanierung Bestand = ca. 88,4 Millionen Euro
     
  • Neubau = ca. 109 Millionen Euro

Möglicher Ablauf und Kosten einer notwendigen Sanierung

1. Teil

Der erste Teil einer Gesamtsanierung würde das Schulgebäude (Bauteile 1 bis 4), den Techniktrakt (Bauteil 7), die Außenanlagen sowie die ehemalige Hausmeisterwohnung-Süd (Bauteil 8) umfassen.

Auf dem Schulhof entstehen für die Zeit des Umbaus Ausweichräume in Containerbauweise. Im 1. Bauabschnitt wird dort die RWS mit einem Teil der Fachräume untergebracht. Der Bereich der RWS wird dann saniert. Die technisch aufwendigeren Fachräume (z.B. für Chemie oder Physik) verbleiben an der Schule und werden von der FOS/BOS weiterhin genutzt

Gleichtzeitig werden im Baustellenteil diese Fachräume neu erstellt. Sie können dann während des 2. Bauabschnitts durch RWS, FOS und BOS genutzt werden. Ebenfalls im 1. Bauabschnitt wird die Dienststelle für den Ministerialbeauftragten in der ehemaligen Hausmeisterwohnung eingerichtet.

Anschließend wird die FOS/BOS in das Containerbauwerk ausquartiert und im 2. Bauabschnitt saniert. Die zweite Hälfte der Fachräume wird für die FOS/BOS saniert. Im Schulgebäude FOS/BOS wird die neue Mensa gebaut.

Eine Kostenschätzung für die im Rahmen des ersten Teils zu unternehmende Sanierung des Geäbudebestands beläuft sich – bezogen auf eine theoretische Bauzeit von 3,5 Jahren – auf rund 88.405.000 Euro.

2. Teil

Der zweite Teil der Gesamtsanierung soll die Turnhalle (Bauteil 6), die Außensportanlagen und die Hausmeisterwohnung-Nord mit der angrenzenden Fahrradhalle (Bauteil 8) umfassen.

Die Umsetzung des zweiten Teils mit akut noch nicht drängenden Maßnahmenpaketen soll erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. So soll der immense finanzielle Aufwand für die Stadt Augsburg auf einen längeren Zeitraum verteilt werden.

Tatsächlich weisen allerdings insbesondere die Turnhalle und die Farradabstellhalle Mängel auf, die zur Notwendigkeit einer Sanierung führen. Für Turnhalle und Sportanlagen wurden Sanierungskosten in Höhe von rund 19.100.000 Euro geschätzt. Für die Fahrradhalle und die Hausmeisterwohnung liegen keine aktuellen Schätzkosten vor. Es wurden 1.400.000 Euro veranschlagt.

Insgesamt wird der zweite Teil der Gesamtsanierung damit auf rund 20.500.000 Euro geschätzt.

Förderfähigkeit

Zur Errechnung einer möglichen Fördersumme legt der Freistaat einen „fiktiven Neubaurichtwert“ zugrunde. Erfahrungsgemäß gibt dieser Neubaurichtwert allerdings bei weitem nicht die realen Kosten eines Neubaus wieder, sondern unterschreitet diese bei weitem. Dies zeigt sich bereits in der Berücksichtigung von Baunebenkosten, die nur mit 18 % der Baukosten angerechnet werden. Ausgehend von der aktuellen Marktlage und dem geschätzten Aufwand der Maßnahme liegt ein realistischer Wert jedoch bei ca. 30 % der Baukosten.

Der fitkive Neubaurichtwert liegt bei der FOS/BOS bei rund 57.630.000 Euro. Daraus ergibt sich bei einem Fördersatz von 65 % eine maximale Fördersumme von rund 37.700.000 Euro.

Der Eigenanteil der Stadt Augsburg bei einer Gesamtsanierung liegt damit bei rund 50.700.000 Euro. Bei einem Neubau läge der Eigentanteil bei rund 70.700.000 Euro.

Raumprogramm

Das neue Raumprogramm für die drei Schulen wurde im Rahmen mehrerer Workshops ermittelt. Ziel war es, moderne und leistungsfähige Raumprogramme zu entwickeln, die sich an aktuellen Lehrmethoden ausrichten. Das Raumprogramm (siehe „Downloads“) wurde Mitte 2018 vorgelegt. Dies wurde von der Regierung von Schwaben so vorab bestätigt.

Im Ergebnis lassen sich über 90 % des ermittelten Raumbearfs im Bestandgebäude abbilden. Damit liegen die Voraussetzungen vor, nach einer Sanierung eine anforderungsgerechte Nutzung für die Zukunft zu ermöglichen.